A1 REAL ESTATE

O GUIA DO VENDEDOR

Vender um imóvel em França exige muito trabalho. O processo inclui várias etapas, como a obtenção de um orçamento, a realização de inquéritos obrigatórios, a recolha de documentos importantes, a comercialização do imóvel, a sua apresentação a potenciais compradores, a aceitação de uma proposta de compra, a assinatura de contratos e o pagamento do imposto sobre as mais-valias. Deixe-se guiar por este guia, passo a passo.

  1. Estimar o preço de venda

Faça a sua própria estimativa através de uma análise de mercado ou consulte um perito imobiliário.

Em seguida, deve fixar o seu preço de venda em função do valor do seu imóvel.
Para estimar o preço, deve procurar agentes imobiliários na sua zona.
Algumas estimativas ajudá-lo-ão a determinar o preço de venda do seu imóvel. Ao contactar os agentes, pode também informar-se sobre a sua capacidade de resposta e profissionalismo. Depois de ter analisado os imóveis vendidos na sua zona ou no seu bairro e estudado as estimativas dos agentes imobiliários, pode definir o seu preço.
 
Também pode fazê-lo você mesmo:
1. Consultar os imóveis vendidos, é o pedido de valor imobiliário (Demande de Valeur Foncière DVF)
2. consultar imóveis semelhantes actualmente à venda (Seloger, belles demeures, le figaro immobilier)

Note-se que os anúncios falam de despesas de agência incluídas (preço FAI).

Fazer o seu próprio orçamento pode ser arriscado, pois pode sobrevalorizar ou subvalorizar o seu imóvel, o que pode causar dificuldades no momento da venda. Um orçamento ao preço correcto é a chave para vender rapidamente o seu imóvel.

2. Construir o seu ficheiro de vendas

Realização de diagnósticos técnicos.
 
O diagnóstico técnico é uma etapa obrigatória para a venda do seu imóvel. Permitem-lhe apresentar os riscos para a saúde e a segurança aos futuros compradores. Estes diagnósticos são regulamentados por lei e só podem ser efectuados por um técnico de diagnóstico profissional.

Existem vários diagnósticos técnicos a efectuar, consoante o seu imóvel seja para venda ou para arrendamento e se trate de um condomínio ou de uma moradia isolada. O seu agente imobiliário ou notário pode recomendar um profissional de diagnóstico certificado.
 
Obter as 3 últimas actas da assembleia geral de condóminos 
 
Todos os anos, os condóminos são convocados para a assembleia geral pelo síndico do condomínio para decidirem sobre as obras e outros assuntos diversos destinados a melhorar a vida do seu edifício.

O administrador do condomínio redige a acta da assembleia geral do condomínio, que é um relatório sobre as deliberações da assembleia geral. Este documento é assinado pelas seguintes pessoas no final da reunião ou, o mais tardar, no prazo de 8 dias:
Presidente da assembleia geral
Secretário
Escrutinador: responsável pela execução ordenada e pela contagem dos boletins de voto durante as eleições

A acta é então inscrita no registo pelo administrador do condomínio. Este registo pode ser armazenado em formato electrónico. Neste caso, a lista de presenças e o protocolo podem ser criados electronicamente e assinados nas mesmas condições.

O administrador deve fornecer uma cópia ou um extracto da acta ao co-proprietário que o solicite. O contrato de gestão pode prever uma taxa para a comunicação destes documentos.
 
Recuperação do regulamento de co-propriedade
 
É enviada uma cópia do regulamento ao comproprietário do(s) lote(s). Uma parte do edifício deve incluir a divisão dos espaços privados e comuns. 

Se perder o regulamento do condomínio, pode obter uma cópia junto de outro co-proprietário, nomeadamente um membro do Conselho Sindical. Pode também pedir uma cópia ao syndic de copropriété, que normalmente dispõe de uma cópia electrónica. No entanto, o syndic de copropriété pode cobrar uma taxa por este serviço (a taxa varia consoante
do contrato fiduciário). Também é possível contactar a conservatória do registo predial do edifício e solicitar uma
cópia do regulamento de compropriedade através do formulário em linha. O custo da cópia é de 30 euros. Este formulário depende da data de registo do decreto de compropriedade (antes de 1956 ou depois de 1956).
 
Obter o título de propriedade
 
A forma mais fácil de obter o seu título de propriedade é junto do seu notário, mas também pode solicitá-lo através do formulário no sítio Web do Registo Predial. É necessário indicar se a compra foi efectuada antes ou depois de 1956. Este pedido custa entre 6 e 30 euros, consoante o documento.
 
Obter a última declaração de encargos de compropriedade
 
A divisão entre vendedores e compradores é simplesmente regulada por lei. Qualquer pessoa que seja co-proprietária no momento em que os fundos são solicitados assume toda a responsabilidade. No entanto, as vendas podem ser efectuadas em qualquer momento do trimestre e o administrador pode repartir a taxa trimestral entre o vendedor e o comprador. Não importa o que era antes. Em vez disso, a lei obriga o administrador a cobrar a totalidade do montante trimestral ao co-proprietário no momento do pedido de fundos, ou seja, no primeiro dia de cada trimestre.
 
Recuperar o último imposto predial
 
Pode recuperar o seu último imposto predial no seu espaço pessoal nos Impots ou através do número de assistência a particulares pelo telefone 0 809 401 401.
 
Escolher e informar o seu notário
 
Quando compra o seu primeiro imóvel, geralmente nunca lidou com um notário e escolher um não é necessariamente fácil. As recomendações e o "boca a boca" continuam a ser bons meios para encontrar um profissional reconhecido e competente.
As agências imobiliárias, em conjunto com numerosos estudos, também têm opiniões sobre este assunto. A proximidade geográfica é muitas vezes um critério de selecção, pode também pesquisar no google map e comparar as opiniões. Pode também contactar os cartórios notariais departamentais e interdepartamentais para obter uma lista dos cartórios da sua zona. No sítio notaires.fr, pode aceder a um directório de notários.

3. Marketing

Mandatar uma agência imobiliária para a comercialização

O mandato de venda é um contrato bilateral entre o vendedor, proprietário de um imóvel, e um profissional do sector imobiliário, a quem o vendedor confia o seu imóvel para venda.

Existem essencialmente dois tipos de mandato de venda: o mandato exclusivo e o mandato não exclusivo (ou "simples"). No entanto, a prática profissional também utiliza por vezes o mandato semi-exclusivo. O mandato deve incluir :
  • A identidade das pessoas que vendem o imóvel
  • As referências e os contactos da agência ou agências responsáveis pela venda
  • A designação do imóvel
  • O preço do imóvel
  • O montante da remuneração do agente (honorários) e a parte devedora (vendedor e/ou comprador) de acordo com a tabela de honorários;
  • A duração: o mandato de venda deve ser conferido por um período livre e convencionalmente determinado, findo o qual termina automaticamente. No entanto, quando o mandato de venda inclui uma cláusula de exclusividade e/ou uma cláusula penal (indemnização fixa a favor do agente), após um período irrevogável de três meses a contar da data de assinatura, pode ser rescindido a qualquer momento por qualquer das partes com um pré-aviso de quinze dias, por carta registada com aviso de recepção;
Os meios utilizados pelo agente e, se for caso disso, pela rede a que pertence, para a difusão de anúncios comerciais junto do público.
 
Fotografias profissionais

Um comprador pode apaixonar-se por um imóvel à primeira vista ou nunca ligar em poucos segundos. Como em qualquer encontro, os primeiros segundos são cruciais. As fotografias são, por conseguinte, um elemento essencial na venda de um imóvel e recomenda-se vivamente que recorra a um fotógrafo profissional de arquitectura imobiliária que irá destacar o seu imóvel.

Visita virtual 3D

Oferecer uma visita virtual é uma das melhores formas de se destacar da concorrência. As visitas virtuais são muito populares entre os potenciais compradores e tornam mais profissional a colocação do seu imóvel no mercado.

"Um potencial comprador visita, em média, cinco imóveis antes de encontrar o mais adequado.

Uma visita virtual baseia-se em fotografias de 360°, ou seja, de um imóvel existente, e pode ser visualizada utilizando todas as novas tecnologias. Actualmente, a realidade virtual é utilizada principalmente em edifícios novos, com base em planos criados em 3D utilizando a ferramenta Matterport. Estas visitas nem sempre são fáceis de organizar para propriedades que não estão necessariamente localizadas nas proximidades. Com uma visita virtual ou realidade virtual, pode explorar alguns dos imóveis visitando simplesmente o imóvel que oferece este serviço.
 
Se a visita virtual provavelmente não substituirá a visita física do imóvel, porque precisamos de sentir as sensações e emoções de um local antes de o habitar, permite-lhe fazer uma primeira selecção sem sequer se deslocar. Se não se apaixonar pelo imóvel, não tem de marcar encontros, viajar e ficar desiludido se o imóvel não for adequado. Com esta técnica, já pode fazer a sua selecção. Pode até permitir-lhe ver imóveis que se encontram em frente à sua localização geográfica actual.
 
Redigir o anúncio do imóvel

Para o anúncio do seu imóvel, as fotografias são muito importantes. Elas serão a primeira ligação com os compradores. As fotografias tiradas a meio do dia com boa luz venderão melhor do que as fotografias tiradas num dia de tempestade ou com as persianas fechadas.

No entanto, não deve descurar a redacção do seu anúncio, o seu estilo de escrita será uma mais-valia para convencer um potencial comprador a contactá-lo. Há muitas informações que devem ser incluídas no anúncio. No caso da venda de um lote em co-propriedade, o anúncio deve indicar, por exemplo, o número de lotes, o estado do processo na co-propriedade e o montante dos encargos. O anúncio deve ser publicado em vários portais imobiliários. Um profissional do sector imobiliário poderá verificar todas estas informações.

4. Mostrar o imóvel

Considere fazer algumas pequenas reparações antes de mostrar a propriedade (de preferência paredes brancas, vedantes da casa de banho, tomadas e interruptores, acessórios de iluminação em bom estado)
 
Quando começar o processo de venda do seu imóvel, é uma boa ideia fazer algumas pequenas reparações que o valorizem. Pintar um pouco, tapar um buraco, colocar lâmpadas novas... são pequenos gestos, fáceis e não necessariamente dispendiosos, que serão pontos positivos mais tarde, aquando das visitas. 
 
Valorize o seu apartamento em cada visita (arrumar, limpar, arejar, criar um ambiente acolhedor, optimizar o espaço, eliminar a desordem)
 
Valorizar o seu imóvel significa incentivar o potencial comprador a apaixonar-se por ele. Para isso, é absolutamente essencial que o imóvel esteja o mais organizado possível e que as superfícies e os volumes sejam percepcionados da melhor forma. É por isso que os especialistas recomendam que arrume e retire objectos ou móveis desnecessários para arejar todas as divisões, de modo a que o imóvel seja o mais acolhedor possível. Isto também é importante para as fotografias que serão tiradas e para a visita virtual se fizer esta escolha, é necessário que tudo esteja arrumado e que nada esteja espalhado para que a câmara possa captar tudo sem preocupações.

 
Mostre uma visita virtual em 3D sempre antes de mostrar o imóvel fisicamente para aumentar a eficácia
 
Para maximizar as suas hipóteses de vender o seu imóvel rapidamente, os profissionais recomendam sempre a arrumação da sua casa. No entanto, nem sempre é fácil manter o apartamento ou a casa em perfeitas condições, mesmo como numa revista. Por vezes, os vendedores são obrigados a abandonar a sua casa durante a visita.
 
Ao optar pela visita virtual, o vendedor e o comprador poupam muito tempo. Sabe-se que as visitas ao imóvel serão efectuadas apenas porque o comprador já apreciou o imóvel na visita, pelo que apenas quer confirmar a sua sensação.
A utilização de um mandato exclusivo é também realizada durante o seu contrato com a sua agência que lhe permite obter as imagens e ter o direito de as ver.

5. Aceitação de uma oferta de compra

A negociação no sector imobiliário é comum e depende do número de defeitos do apartamento
 
Quando visitou o apartamento que está a pensar comprar, pode não ter reparado em todos os defeitos. Porque, contra todas as probabilidades, é claro que alguns defeitos podem ser bons. Sobretudo quando podem ajudá-lo a defender um preço de venda mais baixo para um imóvel com imperfeições. Para maximizar as suas hipóteses de detectar os defeitos do imóvel (e de os utilizar em seu proveito durante a negociação), não hesite em visitar o imóvel várias vezes, para os detectar e fazer uma lista de todos os elementos que podem apoiar o seu pedido de negociação. Por exemplo, pode haver obras a efectuar, uma caldeira demasiado antiga que precisa de ser substituída ou um isolamento que deixa a desejar.
 
Quando o vendedor aceita a proposta de compra
A oferta deve ser feita por escrito e conter as seguintes informações
A data, a descrição do imóvel, o preço e o período de validade de 1 a 2 semanas.
 
Durante o período de validade da proposta, o vendedor tem várias possibilidades:
 
Pode aceitar as condições da oferta do candidato a comprador
Pode recusar a oferta se o preço proposto pelo candidato a comprador for inferior ao inicialmente fixado
Pode apresentar uma contraproposta escrita, ou seja, uma nova oferta que torna a oferta inicial nula e sem efeito
Se o vendedor aceitar as condições da oferta, o potencial comprador fica comprometido. É então assinada uma promessa de venda ou, em alternativa, uma escritura de compra e venda.

6. Assinatura da promessa de venda

A assinatura é feita num cartório notarial, pessoalmente ou através de uma procuração 
Quando assina uma promesse de vente ou um compromis de vente, o comprador tem direito a um prazo de retractação de 10 dias de calendário.

Para isso, deve enviar uma carta registada com aviso de recepção a partir do dia seguinte ao da assinatura, num prazo de 10 dias (a lei SRU propunha um prazo de 7 dias, mas desde a lei Macron é de 10 dias). Este prazo é essencial, pois permite-lhe não ter de justificar a sua decisão e evita igualmente sanções financeiras.
 
Pode encontrar um modelo de carta de rescisão de uma promessa de venda. Pode também pedir ajuda ao seu notário para o seu pedido de retractação.
 
Se não pretender retirar o pedido, o prazo entre a promessa de venda e a escritura de compra e venda é geralmente de 3 meses.

7. Assinatura da escritura

É habitual mostrar o imóvel ao comprador antes de o assinar
Esta visita é bastante simbólica e é frequentemente designada por visita de cortesia. É a última visita antes da compra. Esta visita não é absolutamente obrigatória, mas é fortemente aconselhada pelos peritos imobiliários.
O objectivo da visita de cortesia é verificar o estado do imóvel nos 3 meses em questão. Além disso, permite-lhe verificar se o antigo proprietário abandonou ou não o imóvel. Desta forma, o futuro comprador pode ter a certeza de que o imóvel que está prestes a adquirir corresponde àquele que se comprometeu a comprar. Trata-se de uma espécie de inventário durante o qual o comprador verifica se o vendedor respeitou os seus compromissos.
 
Assinatura no notário, entrega das chaves
A assinatura da escritura de compra e venda no notário marca o momento tão esperado da transferência de propriedade. Na maior parte dos casos, isto significa também que o comprador recebe as chaves e toma posse do imóvel. No entanto, nada impede que ambas as partes antecipem ou adiem a entrega das chaves após a assinatura da escritura de compra e venda, caso o vendedor pretenda permanecer no imóvel durante algum tempo. Este artigo analisa os procedimentos e os riscos inerentes a esta prática.
 
Cálculo da mais-valia imobiliária
A mais-valia é igual à diferença entre o preço de venda e o preço de compra ou o valor declarado, se o imóvel tiver sido recebido por doação ou herança. Antes de vender, convém saber exactamente o que vai acontecer às suas mais-valias. A mais-valia realizada com a venda de um imóvel pode estar sujeita ao imposto sobre o rendimento e às contribuições para a segurança social. No entanto, algumas alienações podem ser isentas.

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