LE GUIDE DU VENDEUR
Vendre votre propriété en France nécessite beaucoup de travail. Il y a différentes étapes dans le processus, y compris l’obtention d’une estimation, la réalisation de sondages obligatoires, la collecte de documents importants, la commercialisation de l’endroit, la présentation aux acheteurs potentiels, l’acceptation d’une offre d’achat, la signature des contrats et le paiement de l’impôt sur les gains en capital. Laissez ce guide vous guider à travers tout cela étape par étape.
- Estimez votre bien / L’estimation du prix de vente
Faire son estimation soit même en faisant une analyse de marché ou demander à un expert en immobilier.
Ensuite, vous devrez fixer votre prix de vente en fonction de la valeur de votre bien.
Pour estimer le prix, vous devez rechercher des agents immobiliers à proximité.
Certaines estimations vous aideront à déterminer quel sera le prix de vente de votre propriété. En contactant les agents, vous pourrez également vous renseigner sur leur réactivité et leur professionnalisme. Après avoir analysé les biens vendus dans votre résidence ou votre quartier et étudié les estimations des agents immobiliers, vous pouvez fixer votre prix.
Vous pouvez aussi le faire par vous-même :
1. Consulter les biens vendus , c'est la demande de valeur foncière (Demande de Valeur Foncière DVF)
2. consulter les biens actuellement à la vente similaires (Seloger, belles demeures, le figaro immobilier)
A savoir que les annonces parlent de frais agences inclus (prix FAI).
Faire soi-même son estimation peut-être risqué car vous pouvez sur ou sous évaluer votre bien et cela peut par conséquence engendrer des difficultés à la vente. Une estimation au bon prix est la clef pour vendre son bien rapidement.
2.Constituer son dossier de vente
La réalisation des diagnostics techniques est une étape obligatoire dans la mise en vente de votre bien. Ils permettent de présenter les risques de sécurité ou de santé aux futurs acquéreurs. Ces diagnostics sont encadrés par la loi ne peuvent que être réalisés par un diagnostiqueur professionnel.
Il existe plusieurs diagnostics techniques qui sont à réaliser en fonction si votre bien est à vendre ou à louer, et en copropriété ou en maison individuelle. Votre agent immobilier ou votre notaire pourra vous recommander un diagnostiqueur professionnel certifié.
Récupérer les 3 derniers procès-verbaux de copropriété d’assemblée générale
Chaque année, les propriétaires sont convoqués par le syndic de copropriété à l’assemblée générale afin de décider des travaux et autres points divers à l'amélioration de la vie de leur immeuble.
Le syndic de copropriété dresse un procès verbal d'assemblée générale de copropriété qui est un compte rendu sur les résolutions de l'assemblée générale . Ce document sera signé par les personnes suivantes à l'issue de la réunion, ou au plus tard dans les 8 jours :
- Président de l'Assemblée générale
- Secrétaire
- Scrutateur : responsable de la mise en œuvre et du dépouillement ordonnés des bulletins de vote pendant les élections
Les procès-verbaux sont ensuite inscrits au registre par l'administrateur de la copropriété. Ce registre peut être stocké sous format électronique. Dans ce cas, la liste de présence et le protocole peuvent être créé électroniquement et signée dans les mêmes conditions.
Le syndic doit fournir une copie ou un extrait du procès verbal au copropriétaire qui en fait la demande. Le contrat de syndic peut prévoir des frais pour la communication de ces documents.
Récupérer le règlement de copropriété
Une copie du règlement est transmise au copropriétaire de(s) lot(s). Une partie de l'immeuble doit comporter le partage des parties privatives et communes.
En cas de perte du règlement de copropriété, une copie peut être obtenue auprès d'un autre copropriétaire, notamment un membre du Conseil syndical. Vous pouvez également en faire la demande auprès du syndic de copropriété qui doit normalement avoir une copie électronique. Cependant, le syndic de copropriété peut vous facturer ce service (honoraire variable selon
l'accord de confiance). Il est aussi possible de contacter le cadastre de l'immeuble et de faire une demande de
copie du règlement de copropriété via le formulaire en ligne. Le coût de la copie est de 30 €. Ce formulaire dépend de la date d'enregistrement du décret de copropriété (avant 1956 ou après 1956).
Récupérer le titre de propriété
Le plus simple pour récupérer votre acte de propriété c'est auprès de votre notaire mais vous pouvez également en faire une demande via le formulaire sur le site du service de publicité foncière. Vous devrez renseigner si votre achat est d’avant 1956 ou après. Cette demande a un coût entre 6-30 euros en fonction du document.
Récupérer le dernier relevé de charge de copropriété
La répartition entre vendeurs et acheteurs est simplement réglementée par la loi. Toute personne qui est copropriétaire au moment où les fonds sont demandés en assumera l'entière responsabilité. Cependant, les ventes ont lieu à tout moment au cours du trimestre et vous pouvez envisager que le syndic partage les frais trimestriels entre le vendeur et l'acheteur. Peu importe ce que c'était avant. La loi oblige plutôt les syndics à percevoir le montant total trimestriel auprès du copropriétaire au moment de la demande de fonds, c'est-à-dire le premier jour de chaque trimestre.
Récupérer la dernière taxe Foncière
Vous pouvez retrouver votre dernière taxe foncière sur votre espace particulier des Impots ou via le numéro d'assistance des particuliers par téléphone au 0 809 401 401.
Choisir et informer votre notaire
Lors de votre premier achat immobilier, vous n'avez généralement jamais eu affaire à un notaire, et en choisir un n'est pas forcément évident. Les recommandations et le bouche à oreille sont encore de bons moyens pour trouver un professionnel reconnu et compétent.
Les agences immobilières, en lien avec de nombreuses études, ont également des avis à ce sujet. La proximité géographique est souvent un critère de sélection, vous pouvez également chercher sur la carte google et comparer les avis. Vous pouvez également vous adresser à l'Office notarial départemental et interdépartemental pour obtenir la liste des offices de votre secteur. Sur le site notaires.fr, vous avez accès à un annuaire des notaires.
3.Mise en commercialisation
Un mandat de vente est un contrat bilatéral qui unit le vendeur, propriétaire d’un bien immobilier, et un professionnel de l’immobilier, à qui le vendeur confie son bien à la vente.
Il existe essentiellement deux types de mandats de vente : le mandat exclusif et le mandat non-exclusif (ou "simple"). La pratique professionnelle a toutefois recours également, parfois, au mandat semi-exclusif. Le mandat doit comporter :
- L’identité des personnes qui vendent le bien
- Les références et coordonnées du ou des agences chargées de la vente
- La désignation du bien
- Le prix du bien
- Le montant de la rémunération du mandataire (honoraires) et la partie débitrice (vendeur et/ou acquéreur) selon le barème d’honoraires ;
- La durée : le mandat de vente doit être donné pour une durée librement et conventionnellement déterminée au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, lorsque le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité et/ou une clause pénale (indemnité forfaitaire prévue en faveur du mandataire), passé un délai irrévocable de trois mois à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- Les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.
Photos professionnelles
Un acheteur peut, en quelques secondes, avoir le coup de foudre ou ne jamais appeler pour un bien immobilier. Comme pour toute rencontre, les premières secondes sont déterminantes. Les photos sont donc un élément essentiel à la vente d’un bien immobilier et il est fortement recommandé de passer par un photographe professionnel en architecture immobilière qui mettra en valeur votre bien.
Visite Virtuelle 3D
Proposer une visite virtuelle est l'un des meilleurs moyens pour de démarquer de la concurrence. Les visites virtuelles sont très appréciées des potentiels acheteurs et rend plus professionnel la mise en vente de votre bien.
"Un acheteur potentiel visite en moyenne cinq biens avant de trouver celui qui lui convient."
Une visite virtuelle est élaborée à partir de photos à 360°, donc à partir d’un logement existant et se consulte via l’ensemble des nouvelles technologies. La réalité virtuelle est pour l’instant surtout utilisée dans l’immobilier neuf, à partir de plans créés en 3D à l’aide de l'outil Matterport. Ces visites ne sont pas toujours faciles à organiser pour des biens qui ne sont pas forcément situés à proximité. Avec une visite virtuelle ou une réalité virtuelle, vous pouvez explorer certaines des propriétés en visitant simplement la propriété qui offre ce service.
Si la visite virtuelle ne remplacera probablement pas la visite physique du logement car nous avons besoin de ressentir les sentiments et émotions d’un lieu avant d’y habiter, elle permet de faire une première sélection sans même vous déplacer. Si vous n’avez pas le coup de cœur avec la visite, cela vous évite de prendre des rendez-vous, vous déplacer et être déçu si le bien ne convient pas. Avec cette technique vous pouvez déjà faire votre sélection. Il peut même vous permettre de voir des biens qui sont à l’opposés de votre emplacement géographique actuel.
Rédaction de l’annonce immobilière
Pour votre annonce immobilière, les photographies seront très importantes. Elles seront le premier lien avec les acquéreurs. Des photos prises en pleine journée avec une belle lumière seront plus vendeuses que des photos prises un jour d’orage ou avec des volets fermés.
Cependant, il ne faut pas négliger la rédaction de votre annonce, votre style rédactionnel sera un plus pour convaincre un potentiel acheteur de vous contacter. Il y a de nombreuses informations qui doivent être indiquées dans l’annonce. Dans le cas d’une vente d’un lot en copropriété, l’annonce doit par exemple indiquer : le nombre de lots, l’état des procédures dans la copropriété et le montant des charges. Les publications de l’annonce doivent se faire sur plusieurs portails immobiliers. Un professionnel de l'immobilier pourra s'assurer de vérifier toutes ces informations.
4. Faire visiter le bien immobilier
Envisager quelques petits travaux de remise en état avant de faire visiter (peinture de préférence murs blancs, joints de salle de bains, prises et interrupteur, luminaires en bon état)
Lorsque vous entamez des démarches pour vendre votre bien il est opportun de faire quelque petit travail qui seront par la suite une plus-value. Un petit coup de peinture, reboucher un trou, mettre des ampoules neuves … sont des petits gestes faciles et pas forcément onéreux qui seront des points positifs par la suite lors des visites.
Mettre en valeur votre appartement à chaque visite (Ranger, nettoyer, aérer, créer une ambiance chaleureuse, optimiser l’espace, enlever les objets encombrants)
Bien mettre en valeur son bien c’est favoriser le coup de cœur du potentiel acheteur. Pour cela, il faut absolument que le bien soit le plus dégagé possible et que l’on perçoive au mieux les surfaces et les volumes. C’est pourquoi les experts vont vous recommander de bien ranger, retirer les objets ou meubles non nécessaires pour bien aérer toutes les pièces afin que le bien soit le plus accueillant possible. C’est aussi important pour les photos qui vont être réalisées et la visite virtuelle si vous faites ce choix, il faut que tout soit rangé et que rien ne traine pour que la caméra puisse tout capturer sans soucis.
Montrer une visite virtuelle en 3D à chaque fois avant de faire visiter physiquement pour gagner en efficacité
Pour maximiser vos chances de vendre votre bien rapidement, les professionnels recommandent toujours de ranger votre logement. Cependant, il n'est pas toujours facile de garder l'appartement ou la maison dans un état parfait voire comme dans des magazines de décorations. Les vendeurs sont parfois contraints de quitter leur résidence lors d'une visite.
En faisant le choix de la visite virtuelle, vous assurez au vendeur et à l’acheteur de gagner beaucoup de temps. On sait que les visites pour le bien seront faites uniquement car l’acheteur a déjà apprécié le bien sur la visite donc il veut juste confirmer son sentiment.
L’utilisation d’un mandat exclusif se réalise aussi lors de votre contrat passé avec votre agence cela vous permet de pouvoir obtenir les images et avoir un droit de regard dessus.
5. Accepter une offre d’achat
La négociation en immobilier est courante et cela dépend du nombre de défauts dans l’appartement
Lorsque vous avez visité ce logement dans lequel vous vous projetez déjà, peut-être n’en avez-vous pas perçu tous les défauts ? Car contre toute attente, force est de constater que certains défauts ont parfois du bon. Notamment lorsqu’ils peuvent vous permettre d’argumenter et de plaider en faveur d’une baisse du prix de vente d’un bien immobilier présentant des imperfections. Pour maximiser vos chances de repérer les défauts du logement (et de pouvoir les utiliser à votre avantage lors de la négociation), n’hésitez pas à visiter le bien plusieurs fois, à bien ouvrir l’œil et à dresser une liste de tous les éléments qui pourront appuyer votre demande de négociation. Il pourra, par exemple, s’agir de travaux à effectuer, d’une chaudière trop ancienne qu’il faudra remplacer ou encore d’une isolation qui laisserait à désirer.
Lorsque le vendeur accepte l'offre d'achat
L’offre droit être écrite et comporter les éléments suivants :
La date, la désignation du bien, le prix et la durée de validité 1 à 2 semaines.
Pendant le délai de validité de l'offre, le vendeur a plusieurs possibilités :
Il peut accepter les conditions de l'offre du candidat acquéreur
Il peut refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé
Il peut faire une contre-proposition écrite, c'est-à-dire une nouvelle offre qui rend l'offre initiale caduque
Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Une promesse de vente ou, sinon, un acte de vente est alors signé.
6. Signature de la Promesse de vente
La signature se fait chez un notaire, en présentiel ou en donnant procuration
Lorsque vous signez une promesse de vente ou un compromis de vente, l’acheteur aura le droit à un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
Pour se faire vous devez envoyer par lettre recommandée avec un accusé de réception à compter du lendemain de la signature sous un délai de 10 jours (Loi SRU qui proposait un délai de 7 jours, mais depuis la loi Macron c’est sous 10 jours). Ce délai est primordial car il vous permet de ne pas avoir à vous justifier et d’éviter aussi des pénalités financières.
Vous pouvez récupérer un model de lettre de rétraction de promesse de vente. Vous pouvez également demander à votre notaire une assistance concernant votre demande de rétractation.
Dans le cas où vous ne souhaitez pas vous rétracter, le délai entre la promesse de vente et l’acte authentique est généralement de 3 mois.
Il est d’usage de faire visiter le bien à l’acheteur avant signature
Cette visite est assez symbolique, on l’appelle souvent la visite de courtoisie. C’est la dernière visite avant l’achat. Cette visite n’est absolument pas obligatoire, mais elle est fortement conseiller par les experts immobiliers.
Or, la visite de courtoisie a pour objectif, dans les 3 mois en question, de vérifier l'état du logement. De plus, elle vous permet de constater si l'ancien propriétaire a oui ou non quitté le logement. Ainsi, le futur acheteur s'assure que le bien qu'il est sur le point d'acquérir correspond à celui qu'il s'est engagé à acheter. C'est une sorte d'inventaire durant lequel l'acheteur vérifie que le vendeur a respecté ses engagements.
Signature chez le notaire, remise des clefs
La signature de l'acte de vente chez le notaire marque le moment tant attendu du transfert de propriété. Dans la plupart des cas, cela signifie aussi que l'acquéreur reçoit les clés et entre en jouissance du bien. Cela dit, rien n'empêche les deux parties d'anticiper ou de différer la remise des clés après signature de l'acte de vente, si le vendeur souhaite rester encore quelque temps dans le logement. Cet article fait le point sur les modalités et les risques liés à cette pratique.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.