LA SCI
- Qu'est-ce qu'une SCI ?
Le but principal de la Société Civile Immobilière (SCI) est de faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Elle est utilisée dans le cadre familial comme dans le cadre professionnel afin de réaliser une opération de construction immobilière. Sa création ne requiert que 2 associés.
La SCI est une solution viable et durable pour faire de l’investissement immobilier de façon familiale ou professionnelle. Cela vous permet donc d’acheter un bien immobilier à plusieurs tout en répartissant les parts sociales de chacun à la hauteur de l’apport investit dans le bien.
C’est un moyen durable et plus facile de pouvoir partager un patrimoine avec sa famille. De façon professionnelle cela permet de pouvoir donner une part à chacun des associés sans pour autant imposer des montants car finalement chacun contribue à la hauteur de ses moyens.
Ces apports, le plus souvent en nature ou en numéraire, donnent droit à des parts sociales de la SCI qui correspondent aux parts du capital social. Ainsi, les associés partagent les bénéfices et les pertes.
Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers.
Pour créer une société civile immobilière, il faut :
Il existe 6 types de SCI : la SCI Familiale, la SCI de location, la SCI d'attribution, la SCI en jouissance partagée, la SCI de construction-vente (SCCV)
La SCI est une solution viable et durable pour faire de l’investissement immobilier de façon familiale ou professionnelle. Cela vous permet donc d’acheter un bien immobilier à plusieurs tout en répartissant les parts sociales de chacun à la hauteur de l’apport investit dans le bien.
C’est un moyen durable et plus facile de pouvoir partager un patrimoine avec sa famille. De façon professionnelle cela permet de pouvoir donner une part à chacun des associés sans pour autant imposer des montants car finalement chacun contribue à la hauteur de ses moyens.
Ces apports, le plus souvent en nature ou en numéraire, donnent droit à des parts sociales de la SCI qui correspondent aux parts du capital social. Ainsi, les associés partagent les bénéfices et les pertes.
Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers.
Pour créer une société civile immobilière, il faut :
- rédiger les statuts en indiquant le gérant et le siège social de la société
- publier un avis de création dans un journal d’annonce légale
- Immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Il existe 6 types de SCI : la SCI Familiale, la SCI de location, la SCI d'attribution, la SCI en jouissance partagée, la SCI de construction-vente (SCCV)
2. Comment acheter et vendre en SCI ?
Les statuts prévoient que le pouvoir de vendre ou d'acheter un bien en SCI incombe à l'assemblée générale.
Le gérant doit soumettre la résolution à l'assemblée générale ordinaire qui se tient annuellement, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Vendre en SCI :
Pour investir en SCI , aucun capital social minimum n'est demandé. Il faut :
Le gérant doit soumettre la résolution à l'assemblée générale ordinaire qui se tient annuellement, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Vendre en SCI :
- Vote de la décision
- Recueil de l’agrément du locataire lorsque le bien vendu est loué
- Signature d’un compromis de vente
- Réitération de la vente par la signature de l’acte authentique final
Pour investir en SCI , aucun capital social minimum n'est demandé. Il faut :
- Rédiger les statuts seul ou les faire rédiger via un notaire, avocat
- Déposer le capital social de la SCI (via un apport ou un emprunt), ce qui nécessite d’ouvrir un compte bancaire au nom de la société
- Publier une annonce dans un journal légal
- Immatriculation de la SCI et le déposer au Greffe du tribunal de commerce. Les frais sont de 66,88 € TTC.
3. Acheter en SCI ou Indivision ?
Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus couramment par le biais du régime de l’indivision. Le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession où les héritiers sont multiples.
Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, chaque indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien.
Au contraire, dans le cadre d’une société civile immobilière, chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.
4. Comment déclarer une SCI aux impôts ? Qui paie les impôts ?
Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l'impôt sur les sociétés en son nom propre. Elle ne peut pas être imposée par l'intermédiaire de ses associés selon la quote-part que ces derniers détiennent dans la SCI.
Si les associés des particuliers, des entreprises relevant des BNC quel que soit le régime d’imposition, ou des assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA :
Si les associés sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels :
A savoir :
> Dès lors qu'elle met un bien en location meublée, votre SCI doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes.
> La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N.
> La SCI soumise à l'IR ne paie pas directement d'impôt. Ce sont les associés, à titre personnel, qui paient des impôts sur la part de revenus fonciers perçus
Si les associés des particuliers, des entreprises relevant des BNC quel que soit le régime d’imposition, ou des assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA :
- chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044 jointe à sa déclaration d'ensemble des revenus imposables à l'impôt sur le revenu.
Si les associés sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels :
- chaque associé doit déclarer, pour sa quote- part, les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA) ;
A savoir :
> Dès lors qu'elle met un bien en location meublée, votre SCI doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes.
> La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N.
> La SCI soumise à l'IR ne paie pas directement d'impôt. Ce sont les associés, à titre personnel, qui paient des impôts sur la part de revenus fonciers perçus
5. Que peut-on déduire en SCI ?
Dans une SCI, les principales charges déductibles sont :
- Les dépenses d’entretien et de réparation (canalisation défectueuse ou travaux d’isolation)
- Les primes d’assurance
- Les charges récupérables non remboursées (dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu remboursement)
- Les provisions pour charges de copropriétés (déduites du revenu foncier pour l’année du versement et font l’objet d’une régularisation l’année d'après)
- Les dépenses d’amélioration (remplacement de la chaudière, etc.)
- Les intérêts d’emprunts
- La taxe foncière à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble, la rémunération du concierge, etc. Attention : Les frais de gestion dans le but de louer le bien ne sont pas déductibles
- L’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial
La SCI loue principalement des locations vides. Elle exerce une activité civile or la location meublée exerce une activité commerciale. Ainsi, par définition, la SCI et la location meublée ne sont pas compatibles.
Pour qu’une SCI puisse faire de la location meublée, elle doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
Pour qu’une SCI puisse faire de la location meublée, elle doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
- Être une SCI à l’IS pour la location meublée (En cas de location meublée, la SCI à l’IS voit tous ses bénéfices imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de distinction entre les revenus locatifs provenant d’un bien vide et ceux provenant d’un bien meublé)
- Limiter les revenus locatifs provenant de la location meublée (Le montant des recettes provenant de la location meublée ne doit pas dépasser 10 % du montant total des recettes réalisées par la SCI)
7. Comment fermer une SCI ?
Fermer une SCI peut résulter d’une simple envie d’arrêter l’activité, d’un départ à la retraite ou d’un différend entre associés.
Dans plusieurs cas, la SCI est dissoute automatiquement :
Pour dissoudre une SCI, il faut :
> L’adresse de son siège social
> Le jour, l’heure et le lieu de l’AGE ;
> La décision des associés de fermer la SCI
> Les modalités de vote
> Le nombre de voix pour ou contre
> Rappel que la société subsiste pour les besoins de la liquidation et jusqu’à sa liquidation
> L’identité du liquidateur élu, ses obligations et pouvoirs
> Attestation de publication de l’avis de dissolution
> Acte portant sur la nomination du liquidateur, ainsi qu’une déclaration de non-condamnation et d’une attestation de filiation du liquidateur
Une fois la Société Civile Immobilière radiée, les associés se partagent l’actif restant de la SCI, une fois les dettes de la société épurées.
Dans plusieurs cas, la SCI est dissoute automatiquement :
- L’arrivée du terme de la durée de la SCI
- L’absence de volonté des associés de poursuivre l’activité
- La réalisation ou extinction de l’objet social de la SCI
- La mise en sommeil de la société depuis 2 ans
Pour dissoudre une SCI, il faut :
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE). L’ordre du jour porte sur le vote de la dissolution de la SCI sans activité et la nomination d’un liquidateur.
- Rédiger un PV de dissolution de la SCI. Il doit mentionner :
> L’adresse de son siège social
> Le jour, l’heure et le lieu de l’AGE ;
> La décision des associés de fermer la SCI
> Les modalités de vote
> Le nombre de voix pour ou contre
> Rappel que la société subsiste pour les besoins de la liquidation et jusqu’à sa liquidation
> L’identité du liquidateur élu, ses obligations et pouvoirs
- Publier un avis de dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales dans le délai d’un mois à compter de la date de la dissolution.
- Déposer un dossier de dissolution de SCI sur le site du guichet unique pour transmission au greffe du tribunal de commerce. Le dossier doit contenir :
> Attestation de publication de l’avis de dissolution
> Acte portant sur la nomination du liquidateur, ainsi qu’une déclaration de non-condamnation et d’une attestation de filiation du liquidateur
Une fois la Société Civile Immobilière radiée, les associés se partagent l’actif restant de la SCI, une fois les dettes de la société épurées.
8. SCI et les droits de succession (héritage)
La SCI est une alternative économique pour transmettre du patrimoine, à condition d'anticiper la succession.
En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le principe des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant afin éviter aux héritiers les droits de succession.
La SCI est d’autant plus intéressante dans le cadre où la valeur de la totalité des parts de SCI est inférieure à la valeur de l’immeuble s’il était détenu en indivision.
En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le principe des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant afin éviter aux héritiers les droits de succession.
- Tous les 15 ans, les parents peuvent donner à leurs enfants du patrimoine à hauteur de 100 000 euros, sans payer de droits de donation.
- Lorsque l’immeuble a une valeur supérieure à 100 000 euros, la donation peut être effectuée par tranches, chaque fois d'une valeur maximum de 100 000 euros, jusqu’à la transmission totale des parts de SCI.
- Au moment de la succession, le bien immobilier appartient déjà aux enfants : les parents n’ont pas payé de droits de donation, les enfants ne payent pas de droits de succession.
La SCI est d’autant plus intéressante dans le cadre où la valeur de la totalité des parts de SCI est inférieure à la valeur de l’immeuble s’il était détenu en indivision.