Comprendre et maîtriser la plus-value immobilière
Comprendre et maîtriser la plus-value immobilière
Lors de la vente d'un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d'acquisition ou à sa valeur déclarée, lorsque le bien provient d'une succession ou d'une donation, on dégage une plus-value. Cette dernière est directement soumise à l'impôt sur le revenu, sauf exception dans le cas où le bien correspond à la résidence principale du vendeur. D'autres cas d'exonérations existent, liés à la nature du bien vendu, mais aussi à la qualité de l'acquéreur et du propriétaire vendeur.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière des particuliers et quel est son mode de calcul ? Quelle est son imposition ? Quand peut-elle être exonérée ? Quels types de sociétés peuvent être concernés ?
Le point sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière et son traitement fiscal.
La plus-value immobilière
- Les biens immeubles, considérés bâtis ou non-bâtis comme une maison, un appartement ou un terrain.
- Les droits réels immobiliers comme la nue-propriété ou l'usufruit.
- Les parts de sociétés immobilières.
Réalisées par des particuliers ou des sociétés de personnes, ces sociétés exerçant une activité non professionnelle non soumises à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont soumises à une imposition forfaitaire. En fonction du montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer avant imposition, comme des abattements pour durée de détention ou des abattements exceptionnels temporaires.
L'imposition forfaitaire
Hors exceptions, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s'applique au delà de 50 000 €, considéré comme taxe sur les plus-values immobilières élevées : son taux s'échelonne de 2 % à 6 % par rapport au montant de la plus-value réalisée. A cela s'ajoute un taux global de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une dernière taxe peut potentiellement s'ajouter, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.
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Le prix de cession
Le seul et unique prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte authentique.
Il est possible de déduire du prix de cession, par différents justificatifs, les frais supportés lors de la cession : commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (DPE, plomb, etc…) et mainlevée d'hypothèque.
Le prix de cession se doit d'être majoré des indemnités et charges prévues dans l'acte, au profit du vendeur, comme le paiement de frais mis à la charge des acheteurs…
Si le bien est cédé via une rente viagère en tant que contrepartie, le prix de cession retenu est le montant en capital de la rente, en excluant les intérêts.
Les abattements pour durée de détention
Sur les cessions de biens immeubles, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention varient sur la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).
- L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi obtenue à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.
Concernant les prélèvements sociaux : l’abattement s'établit de 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 5ème et jusqu'à la 21ème. De 1,60 % pour la 22ème année de détention et de 9 % pour toute année au-delà de la 22ème.
- L'exonération totale des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.
- Au titre de l'impôt sur le revenu 60 % (6 % x 10)
- Au titre des prélèvements sociaux 16,5 % (1,65 % x 10)
Il sera possible de bénéficier de l'exonération totale, à compter du 25 mai N+22, de l'impôt sur le revenu et à compter du 25 mai N+30, des prélèvements sociaux.
Les démarches
Le processus lié à la déclaration de plus-value immobilière peut s'avérer laborieux avec une multitude de paramètres régissant ses formalités.
Sur une vente portant sur un immeuble ou un terrain à bâtir, il est nécessaire de faire appel à un notaire pour effectuer les formalités de paiement et les formalités déclaratives. En payant l'impôt et établissant la déclaration de plus-value au moment de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service chargé de la publicité foncière.
Sur une vente portant sur des parts sociétaires de nature immobilière, le recours à un notaire est facultatif. Il est alors nécessaire de déposer l'acte sous seing privé auprès du service chargé d'enregistrer le domicile d'une des parties et en cas de plus-value soumise à la taxe du paiement des droits dus et de la déclaration.
Le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition stipulé peut être majoré de certains frais supportés lors de l'acquisition, de la même manière, à condition de pouvoir les justifier :
- Les indemnités et charges versées au vendeur au cours de l'acquisition
- Les frais d'acquisition : droits d'enregistrement et TVA payés lors de l'achat, frais de notaire. Dans la cas où il serait impossible de les justifier, déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat est autorisé.
- Les montants dépensés dans la construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous certaines conditions (réalisés par une entreprise…), nécessairement sous justificatifs.
- Dans le cas d'un bien détenu depuis plus de 5 ans et dans l'impossibilité d'apporter un justificatif, le montant forfaitaire déductible est de 15 % du prix d'achat.
- Les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, imposés ou non par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme.
Pour les biens payés via une rente viagère, est retenu pour le prix d'achat la valeur en capital de la rente. Les intérêts ne sont pas comptabilisés.
Les abattements exceptionnels
Des abattements à titre exceptionnel peuvent s'appliquer, sous conditions, afin de déterminer la plus-value nette imposable, à l'impôt sur le revenu comme aux prélèvements sociaux. Un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l'imposabilité des plus-values de cessions, réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis. A condition que l'acquéreur s'engage à procéder à la démolition des constructions existantes afin de reconstruire des logements, dès lors que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue.
Cette dernière est directement soumise à l'impôt sur le revenu, sauf exception dans le cas où le bien correspond à la résidence principale du vendeur.
D'autres cas d'exonérations existent, liés à la nature du bien vendu, mais aussi à la qualité de l'acquéreur et du propriétaire vendeur.
La plus-value se constitue de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport parmi ces trois catégories différentes :
- Les biens immeubles, considérés bâtis ou non-bâtis comme une maison, un appartement ou un terrain.
- Les droits réels immobiliers comme la nue-propriété ou l'usufruit.
- Les parts de sociétés immobilières.
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Publié le 21/10/2021 par
Andy LECUYER
