Peut-on se retourner contre le vendeur si le logement comporte des vices cachés ?
Vous venez d’acheter un bien immobilier, une maison ou un appartement, et vous vous rendez compte que ce bien comporte des défauts et qu’ils n’ont pas été communiqués par le vendeur ? Il est possible de faire fonctionner les garanties afin d’obtenir une compensation financière ou l’annulation de la transaction.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
- Chauffage hors normes
- Electricité hors normes
- Problème de fondation
- Fragilité de la structure du logement
- Défaut d’étanchéité
- Présence d’humidité
- Charpente endommagée
- Terrain non-constructible
- Possibilité d’inondation
- Infestation d’insectes et de termites ou autre animal dévastateur
Tout ce qui est décrit dans les diagnostics immobiliers informe sur l’état du logement.
Qu’est-ce que la clause de non garantie des vices cachés ?
Certains contrats de vente incluent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action.
Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale et il ne sera pas tenu de verser des dommages et intérêts (article 1646 du code civil)
Il suffit alors de prouver que le vice était connu du vendeur (faisant preuve de mauvaise foi). Il devra, en plus du remboursement du prix, verser des dommages et intérêts à l'acheteur pour tous les préjudices occasionnés par le vice caché (article 1645 du code civil).
L’acheteur devra prouver cette mauvaise foi (frais de transport, de gardiennage, de démontage pour expertise, frais de teinturerie, etc.).
Comment entrer en contact avec l’ancien propriétaire ?
Avant même de saisir la justice, la première étape est de prendre contact avec l’ancien propriétaire afin de régler les contentieux à l’amiable.
La prise de contact doit se faire par courrier en recommandé avec avis de réception afin d’en préciser le vice caché. Il faut joindre à ce document les justificatifs afin de recevoir un dédommagement ou obtenir réparation ou remplacement desdits équipements endommagés.
Si la procédure à l’amiable ne résulte pas, il faudra alors saisir le juge au tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) de proximité.
Afin de prouver l’existence du vice caché, il faut fournir des justificatifs au vendeur tels que des devis,des attestations, des rapports d’expertise avec constat d’huissier.
A noter : il n’est pas recommandé de procéder à des travaux avant d’obtenir un règlement du litige.
Comment procéder à un dédommagement ?
Selon l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur peut obtenir une compensation financière ou l’annulation de la transaction.
Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état (dans lequel il l'a acheté). Le vendeur restitue le prix du bien, les “frais de notaire”, ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.
Lorsqu’on parle de diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui en résulte (calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien soit en état). L'acquéreur conserve le logement.
Que dit la loi sur le vice caché ?
- Il est non apparent lors de l’achat
- Il existe à la date de l’achat (défaut antérieur à la vente ou concomitant)
- Le vice rend le bien impropre à l’usage d’habitation (partiel ou total)
- Cela donne lieu à une compensation financière ou à une annulation de la vente si l’acheteur en avait eu connaissance avant de signer le contrat de vente
De quel délai dispose-t-on pour intervenir ?
Selon l’article 1648 du Code civil, le vendeur, particulier ou professionnel, est tenu de garantir les défauts cachés d’un produit vendu mobilier ou immobilier.
L’article 1649 du Code civil stipule que la garantie légale doit être activée dans un délai de 2 ans après la découverte du vice caché. Cependant, la garantie est valable 5 ans après l’achat du bien.
Si le vice a également été caché au vendeur lors de son achat, il peut se retourner contre celui-ci tant qu’il est possible de prouver l’existence du vice au moment des signatures des contrats de vente authentique.
- Un vice caché est un défaut affectant un bien immobilier, qui n’a pas été communiqué par le vendeur
- Ils peuvent toucher l’intérieur, l’extérieur, le sol et même le sous-sol : problème de fondation, fragilité de la structure du logement, défaut d’étanchéité, présence d’humidité, etc.
- La garantie légale doit être activée dans un délai de 2 ans après la découverte du vice caché. Cependant, la garantie est valable 5 ans après l’achat du bien.
- Certains contrats de vente incluent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action.
- Avant même de saisir la justice, la première étape est de prendre contact avec l’ancien propriétaire afin de régler les contentieux à l’amiable.
- Si la procédure à l’amiable ne résulte pas, il faudra alors saisir le juge au tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) de proximité.
- Il est possible de faire fonctionner les garanties afin d’obtenir une compensation financière ou l’annulation de la transaction.
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Publié le 07/03/2023 par
Andy LECUYER
